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城市更新项目如何“掘金”?翰同资本提供了“小而美”的样本

更新时间:2019-12-02 13:15:34

记者余彦明在北京报道

目前,位于北京三元桥的“三元新花旗环阁酒店”的房费水平最高已达到1200元/间。晚上大约是1200元/间,因为总是满的,平日的房价晚上也达到800 ~ 900元/间。

三元桥是从北京首都国际机场进入市区的“门户”,商务旅行源源不断。但就在一年多前,当这家酒店被列为Ibis时,它的房价只有目前房价的一半左右。

“伊比斯”和“花旗”都是朱华集团管理的酒店品牌。前者是朱华集团经营多年的经济型酒店品牌,分布广泛。后者是朱华集团推出的豪华酒店品牌,以社交分享为特色,以年轻人为目标。

在《中国商报》记者会见朱华集团总裁惠今的当天,他还视察了酒店的开业情况,并与酒店经理讨论了房价问题。

“高价格不是酒店管理的目标,但我们仍然希望性价比会更高。”惠今告诉记者,“客人群现在更年轻了。我们希望客人能获得不同的体验。”

朱华集团将“宜必思北京三元桥酒店”升级为“北京三元新花旗黄阁酒店”,代表了城市消费升级带动的城市更新。

如今,朱华集团不仅是“北京三元新花旗黄阁酒店”的酒店经理,也是酒店财产的所有者之一。一家合资公司与约翰·通资本(John Tong Capital)和另一家外资机构以2亿美元的价格从腾飞酒店信托(新加坡)收购了宜必思北京三元桥酒店及其邻近的北京诺富特三元酒店。

其中,宜必思北京三元桥酒店保留了原有的酒店形式,经过重新定位、升级改造,于今年7月开业。

汉通资本率先推出7项城市更新资产收购基金,在北京和上海部署了8个商业和办公城市更新项目,完成了其中4项的退出。

“中国正处于消费升级和快速城市化的过程中。许多城市配套设施的陈旧外观和低效率与区域价值和城市形象不匹配,急需更新。”汉通资本创始人王千表示,“我们通过独特的渠道发现了一些具有潜在价值的旧房产。同时,我们有专业能力再次为他们找到准确的定位,实施合理的设计和改造,并通过管理和运营赋予他们提高效率的权力,最终实现资产溢价和财产的快速退出。”

价值2亿美元的酒店收购交易

北京三元新花旗集团黄阁酒店(neo.citigo huange hotel)已被收购、翻新、升级并重新开业,设计特别强调“小客房和大公区”。酒店的设计和装修没有扩大房间面积,但房间实现了高度智能化,浴室干湿分离,使用高档浴室和床上用品。

在公共空间,北京三元新花旗集团黄阁酒店一楼大堂设有超大空间的全日制网上红色餐厅、独立吧台、长共用办公桌、多媒体会议室、贵宾休息室、健身房和自助洗衣房。

此外,北京三元新城黄阁酒店以社交客厅的形式,将提供丰富的聚会、歌唱、狂欢等活动,同时满足酒店周边地区白领和客人的休闲需求。酒店大堂的接待区增加了艺术展示区和公共艺术空间。

据王千介绍,扣除空置成本和运营费用后,酒店新开业的营业(每平方米营业面积的日营业额)可达9~10元左右,超过酒店周边甲级写字楼的水平,而同一区域的写字楼水平通常高于酒店物业的水平。

以前,朱华集团只是酒店经理,但现在,它与汉通资本共同拥有北京三元新花旗黄阁酒店。

在购买酒店物业的过程中,朱华集团是酒店经理,享有优先购买权。因此,2018年1月,朱华集团与汉通资本和另一家外资机构以2亿美元收购了相邻的两家酒店物业。

收购酒店物业的合资企业于2018年5月与腾飞酒店信托(新加坡)完成交付。由于这两处房产附有牢不可破的酒店管理协议,约翰和资本在考虑了两处酒店的各种形式的供需、建筑结构、装修难度、运营效率和协同效应后,决定保留原有的酒店形式。在重新定位和升级后,他们选择了朱华集团旗下的豪华酒店品牌花旗集团(citigo)。

经过六个月的全面改造,北京三元新花旗黄阁酒店已经重新开业,将能够提供400多间客房。据悉,北京毗邻三元新诺富特酒店的升级改造也在筹备之中,预计将于2020年下半年开业。

这是汉通资本和朱华集团收购、改造和重新启动的第二个酒店形式的城市更新项目。2018年底,上海静安新城黄阁酒店开业。与北京三元新花旗集团黄阁酒店的合作模式一样,朱华集团除了担任酒店经理之外,也是通过合资方式共同持有酒店物业的业主之一。

朱华集团负责投资业务的副总裁叶飞表示,公司与汉通资本已经在股票资产投资和酒店运营两个领域形成了战略合作伙伴。京沪两大酒店模式的改造项目合作,不仅有利于朱华集团高端酒店品牌的扩张和布局,还可以通过资产增值实现良好的投资回报。

“北京三元桥,这两个酒店物业,在收购前已经由朱华集团经营和管理,并享有优先购买权。收购机会第一次出现时,朱华集团给我们带来了独家资源。”王千表示,汉通资本有能力解决租金清算、诉讼等现有财产的共同历史问题,以及定位、设计、改造和运营的全方位资产管理能力,发挥与股权基金的协同效应,构建丰富、全面的运营商资源体系,创造不良的后绑定利益共享合作模式。

在收购北京三元桥这两处酒店物业的过程中,除了朱华集团,汉通资本还引进了另一家外资机构筹集美元。

目前,国内融资监管相对严格,中资机构决策过程相对较长,所以我们优先引进外资机构王千说,“房地产行业是一个强有力的循环行业,尤其需要把握好买卖时机,许多投资和交易机会转瞬即逝,我们需要尽可能推进所有流程。”

7项M&A基金和8项市区重建项目

“neo”是汉通资本推出的一系列城市更新作品的品牌名称,象征着城市自然、环境、有机、可持续发展的空间。这些城市空间侧重于办公、居住和商业的综合形式。

早在2017年5月,汉通资本作为牵头投资机构,在北京和上海推出了7项城市更新资产收购基金,先后完成了北京的8项城市更新项目,包括三元桥、中关村、上地和顺义中心别墅、上海静安寺、外滩豫园和张江。

王千告诉记者,汉通资本牵头的城市更新项目分为两类,一类是位于城市核心区的商业综合体,另一类是位于高科技园区的办公楼。

「这两类市区重建项目的收购量也相对温和,单体量约为五千至二万平方米,资产价值约为三千亿至十亿元。适合整体装修,流动性较高。我们可以在一到一年半的时间内基本完成整个项目的整理、设计、改造和招商引资的全过程。”王千说。

例如,在北京三元新花旗集团黄阁酒店项目中,一方面,汉通资本是投资者和主导收购的投资者;另一方面,它承担了交易的投资顾问和项目资产经理的角色,并全面负责项目收购后的重建工作。

“约翰和资本不会盲目寻求大规模,尤其是在资产管理的规模上。其后,随着我们能力的提高,我们会适当增加个别市区重建项目的收购量。」王千告诉记者,“它仍将设在北京和上海。房地产是一项本地化的业务,外资面临着资源协调的问题。最好的商家和最新品牌将在北京和上海享有优先权,并拥有更高的租赁能力。”

除了上海静安新城黄阁酒店和北京三元新城黄阁酒店相继开业之外,近日,约翰通资本还与国际私募股权投资机构kkr建立了合资平台,收购位于上海外滩的豫园杜甫商业大厦,该大厦将在项目后期转化为17,000平方米的综合商业地产。

据报道,汉通资本此前部署的八个市区重建项目中,有四个将在8至20个月内撤出。

汉通资本早在2017年5月就参与了北京中关村袁钟岳来大厦项目的收购,并于2018年5月完成了退出。据王千称,该项目的内部收益率(年化内部收益率)已达到约60%。

今年9月,新加坡上市房地产开发商吉宝房地产以1.79亿元人民币的价格收购了汉通资本和一家国内机构共同持有的北京新项目(原郭彤创安大厦)。今年1月,由约翰和首都以及这个国内机构共同建立的基金接管了这个项目。

此外,今年10月,约翰和资本投资的上海张江近地天体项目也完成了退出。该项目的主要投资者包括接管阳光城市集团的朱华集团。据说约翰和凯投宏观将与阳光城市集团组成合资公司共同经营。

值得注意的是,上海外滩近地天体项目(前身为傅园都商业大厦)、北京上地近地天体项目(前身为郭彤创安大厦)和上海张江近地天体项目(前身为盖臣商务中心),约翰·童资今年相继退出,在项目建设阶段均被kkr、纪宝房地产、阳光城市集团等投资者接管。然而,约翰·童资(John tong capital)在早期阶段就已经完成了这三个项目的租金结算、格式规划、设计和装修,甚至是投资推广。

“我们熟悉国内外投资机构、开发商、战略投资者、保险基金、寻求稳定回报的核心投资者、自营买家和市场上其他资产的需求。我们亦已为这些市区重建项目作出安排,由早期收购至后期退出,包括资本结构、形式导向、规划及设计、收入管理、税务规划、租赁协议及管理协议。」王千说,“这些接受报价的投资者也接受了我们的定位和改造计划,这证明我们的预先规划和执行能力得到了认可。”

(编辑:鲁治坤,校对:严静宁)

资料来源:中国商业网

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